Slováci platia za bývanie rekordné sumy: Ceny bytov za rok vyleteli o 11,1 %

Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/slovaci-platia-za-byvanie-rekordne-sumy-ceny-bytov-za-rok-vyleteli-o-111/ a autorom článku je Ľuboš Kovár. Tento článok je iba kópia originálneho článku.

11,1 percenta. O toľko zdraželi byty na Slovensku medziročne podľa najnovších dát Národnej banky Slovenska za prvý kvartál 2026. Slováci platia za bývanie rekordné sumy, no úroky na hypotékach sa pritom stále držia nad tromi percentami. Ceny bytov rástli takmer každý mesiac, a to napriek tomu, že hypotéka je dnes najdrahšia za posledných desať rokov.

Priemerná cena bytu dosiahla 3 378 eur za štvorcový meter. Pre porovnanie — v eurozóne ako celku rastú ceny bývania len o 5,1 % medziročne. Slovensko patrí podľa Eurostatu k šestke najrýchlejšie zdražujúcich realít v Európskej únii a dynamik nepoľavuje ani pri vysokých úrokoch.

Čo sa zmenilo v prvom kvartáli 2026

Podľa najnovšieho komentára NBS z 5. mája 2026 ceny nehnuteľností na bývanie celkovo vzrástli medzikvartálne o 3,4 % a medziročný rast sa mierne spomalil z dvojciferných výšok na 11,3 %. Priemerná cena všetkých typov bývania (byty plus domy) dosiahla 3 005 eur za štvorcový meter.

Zaujímavé je, že rast cien ťahali výlučne byty. Domy v rovnakom období medzikvartálne mierne zlacneli o 1,0 %. Trh sa teda neposúva uniformne — Slováci sa tlačia do mestských bytov, zatiaľ čo rodinné domy mimo ekonomických centier stagnujú alebo dokonca lacnejú.

Porovnanie cien. Zdroj: kryptomagazin.sk

Najsilnejší rast cien zaznamenal Prešovský kraj — medzikvartálne až o 11 %. Pridali sa ďalšie tri regióny s nadpriemerným tempom: Banskobystrický kraj (+6,9 %), Trenčiansky (+5,1 %) a Žilinský (+4,7 %). Bratislavské ceny už podľa analytika Michala Pružinského narazili na svoj aktuálny strop, takže dynamika zdražovania sa preliala do regiónov.

Hypotéky stále nad 3 %, banky tlačia sadzby naopak

Kým ceny bytov rástli, drahšie sa stalo aj požičanie peňazí na ich kúpu. Slovenská sporiteľňa ako najväčšia banka na Slovensku od 1. apríla 2026 zvýšila sadzby pri jednoročnej a päťročnej fixácii o 0,2 percentuálneho bodu a pri trojročnej fixácii dokonca o 0,3 percentuálneho bodu. Tatra banka síce drží štandardnú sadzbu od 3,29 % ročne (mladí pod 30 rokov 3,19 %), no už nehovorí o ďalšom znižovaní.

Od pondelka 18. mája 2026 menia podmienky úverov aj vo Fio banke. Trhové sadzby hypoték sa tak v máji 2026 pohybujú v pásme približne 3,2 % až 3,9 %, čo je úroveň, na akú si Slováci za poslednú dekádu odvykli. Pre porovnanie — ešte v roku 2021 si bolo možné požičať za 1 %.

Prečo rastú ceny, keď je úver drahý

Tradičná ekonómia hovorí, že keď je hypotéka drahá, dopyt klesne a ceny by mali stagnovať. Slovenský trh sa však tejto poučke vymyká. Vysvetlenie ponúka analýza realitného portálu Nehnuteľnosti.sk.

„Súčasný rast cien na Slovensku neťahá obrovská vlna nových záujemcov o kúpu, ale, paradoxne, chronický nedostatok bytov. Hoci celkový dopyt pre prísne hypotéky klesol, ponuka nehnuteľností je natoľko kriticky nízka, že aj menšia skupina ľudí dokáže voľné byty rýchlo vyčerpať a tlačiť stredové ceny nahor.“ — Michal Pružinský, Nehnuteľnosti.sk

Čísla zo Štatistického úradu SR dávajú tomuto vysvetleniu váhu. V roku 2025 sa na celom Slovensku dokončilo len približne 14-tisíc bytov, čo je hlboko pod desaťročným priemerom. V Bratislavskom kraji bol pokles dokončených bytov medziročne dokonca o 71 %, ukazujú dáta ŠÚ SR za 4. kvartál 2025. Trh teda kombinuje silne obmedzenú ponuku s investičným dopytom, ktorý sa hypoték nebojí.

K tomu treba pripočítať tlak refixácie. Tisíce slovenských domácností, ktoré si pred troma alebo piatimi rokmi zafixovali úrok pod dvoma percentami, musia v rokoch 2025 a 2026 prejsť na nové, vyššie sadzby. Časť z nich predáva alebo refinancuje — ďalší tlak na trh, o ktorom sa veľa nehovorí, no NBS pred ním už varovala.

Koho to bolí najviac

Na bytovú krízu najviac doplácajú mladí Slováci a obyvatelia regiónov. Podľa indexu dostupnosti bývania Deloitte 2025 sa Bratislava zaradila medzi sedem európskych miest s najhoršou dostupnosťou bývania — priemerný kupujúci si musí odpracovať 12,3 hrubej ročnej mzdy, aby si kúpil 70-metrový byt. Košice sú na tom ešte horšie (14,2 ročnej mzdy), Banská Bystrica nasleduje so 12,8.

Detailný regionálny rozklad — koľko rokov musíte šetriť na dvojizbový byt vo vašom kraji — sme spracovali v samostatnom článku o dostupnosti bývania na Slovensku 2026. V Nitrianskom kraji vyjde dvojizbový byt na 6,9 rokov hrubej mzdy, v Bratislave na 11,4 roka a trojizbový až na takmer 16 rokov. Kontrast medzi krajskými mestami a vidieckymi regiónmi je tak najvýraznejší za poslednú dekádu.

Dostupnosť bývania. Zdroj: kryptomagazin.sk

Čo hovoria bankoví analytici

Bankári v tichosti pripúšťajú, že obdobie lacných úverov sa skončilo a žiadny rýchly návrat k jednopercentným sadzbám nie je v dohľade.

„Predpokladáme, že ECB už ukončila ďalšie znižovanie sadzieb a v roku 2026 ponechá kľúčové sadzby nezmenené. Dlhodobé úrokové trhové sadzby očakávame stabilné, s väčšou pravdepodobnosťou rastu.“ — Adam Babinec, ekonomický analytik Tatra banky

To znamená jedno: tí, ktorí čakajú s kúpou na lacnejšiu hypotéku, môžu čakať veľmi dlho. Zároveň však platí, že čím vyššie ceny rastú bez krytia v reálnych mzdách a stavebných nákladoch, tým vyššie je riziko cenovej korekcie smerom nadol. Pomer rastu cien (11 %) k rastu nákladov na stavebné materiály (1 – 2 % podľa analýzy Cenekon) je sám o sebe varovným signálom.

Čo príde ďalej

Trh sa nachádza v nezvyčajnej rovnováhe. NBS v rámci aktualizácie makroprudenciálnych pravidiel zvažuje uvoľnenie podmienok pre prvokupcov — diferencované LTV (loan-to-value) limity by mohli vstúpiť do pripomienkového konania v máji alebo júni 2026. Otázka je, či takéto uvoľnenie v období, keď ceny rastú o 11 % ročne, neprileje olej do ohňa.

Druhým faktorom je dokončovanie bytov. Pokiaľ ponuka v Bratislave a okolitých mestách nestúpne aspoň o desiatky percent, ceny v krajských sídlach budú pokračovať v raste. Vláda sľubuje podporu výstavby, no konkrétne kroky zatiaľ chýbajú. Téma sa zaradila aj medzi obavy, ktoré priznala samotná NBS.

Záver

Slovenský realitný trh dnes nefunguje podľa učebníc. Drahšie hypotéky nezastavili rast cien — len ho preliali do regiónov a sústredili kúpnu silu do rúk menšej, ale lepšie kapitalizovanej skupiny kupujúcich. Kým ponuka nových bytov zaostáva za desaťročným priemerom a tisíce hypoték čakajú na refixáciu pri vyšších sadzbách, paradox bude pokračovať. Otázkou nie je, či ceny ešte porastú, ale ako dlho ekonomika dokáže udržať túto nerovnováhu bez väčšieho otrasu.

Príspevok Slováci platia za bývanie rekordné sumy: Ceny bytov za rok vyleteli o 11,1 % je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.