Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/kupil-som-3-izbovy-byt-na-prenajom-za-160-000-e-kruta-realita-po-8-rokoch/ a autorom článku je Marek Jendrál. Tento článok je iba kópia originálneho článku.
Nehnuteľnosti prinášajú po rokoch naivných ilúzií o bezstarostnom pasívnom príjme veľmi tvrdú finančnú realitu. Počiatočné nadšenie z kúpy bytu za 160 000 eur totiž postupne nahrádzajú neočakávané výdavky.
Krutá realita investície do bytu
Samotná kúpna zmluva a podpis katastra predstavujú iba začiatok dlhej cesty plnej rôznych prevádzkových nákladov. Investori po troch rokoch intenzívneho prenajímania zisťujú, že čistý zisk ukrajujú pravidelné platby do fondu opráv, poistenia, dane z nehnuteľností a neustále zvyšujúce sa ceny stavebných materiálov potrebných na údržbu.
Každá porucha staršieho kotla, pokazená chladnička alebo vytopenie susedov dokáže v jedinom momente vymazať zisk za niekoľko mesiacov. Opotrebenie interiéru pritom postupuje omnoho rýchlejšie, než majitelia pôvodne predpokladali, čo si po odchode každého nájomníka vyžaduje rozsiahlejšie maľovanie, výmenu podláh alebo opravu kuchynskej linky. Náklady na tieto renovácie pritom neustále rastú.
K tomu sa pridáva inflácia a sprísňovanie podmienok na hypotekárnom trhu, ktoré predražujú financovanie. Viacerí prenajímatelia tiež zabúdajú na administratívnu záťaž spojenú s vyúčtovaním energií a komunikáciou so správcovskou spoločnosťou, čo uberá cenný čas.
Ceny nehnuteľností na SR. Zdroj: nbs.sk
Finančná rezerva, ktorú si mnohí vytvorili na začiatku, sa tak po rokoch topí rýchlejšie, než pôvodne plánovali. Keď k tomu pripočítame riziko neplatičov a komplikácie pri vymáhaní dlžného nájomného, romantická predstava o bezstarostnom pasívnom príjme sa rozpadáva na prach. Súdne spory trvajú mesiace a počas nich majiteľ stále platí všetky fixné náklady spojené s bytom. Nájomný trh navyše v niektorých regiónoch stagnuje, takže majitelia nedokážu automaticky prenášať rastúce ceny na nájomníkov, pretože narazia na cenový strop dopytu.
Nehnuteľnosti na Slovensku: Čaká nás nový rekord alebo prudký pokles cien?
Zložité hľadanie spoľahlivých nájomníkov
Nájsť človeka, ktorý sa o cudziu vec stará ako o vlastnú, hraničí v dnešnej dobe s malým zázrakom. Skúsenosti ukazujú, že striedanie nájomníkov prichádza častejšie, než majitelia predpokladajú. Každá zmena obyvateľov v byte znamená niekoľko týždňov prázdnych mesiacov bez akéhokoľvek príjmu, zatiaľ čo hypotéka a fixné poplatky bežia ďalej. Makléri si za každého nového človeka pýtajú províziu vo výške mesačného nájmu, čo rovnako ukrajuje z ročného výnosu.
Niektorí nájomníci po sebe zanechajú zničený nábytok a poškodené steny, ktoré si vyžadujú okamžité investície do opráv. Komunikácia s problémovými podnájomníkmi prináša neustály stres, pričom zákony často chránia viac ich práva než vlastníka majetku. Majitelia tak trávia hodiny riešením drobných technických problémov, odkvapkávajúcich batérií či nefunkčných zámkov, pretože nájomníci očakávajú okamžitý servis 24 hodín denne. Takzvaný pasívny príjem sa tak rýchlo mení na riadnu prácu na plný úväzok, ktorú nikto špeciálne nezaplatí. Tieto skryté osobné náklady málokto na začiatku kalkuluje do svojich excelovských tabuliek, hoci výrazne ovplyvňujú celkovú spokojnosť s investíciou.
Fyzické nehnuteľnosti trpia zásadnou nevýhodou, ktorou je nízka likvidácia celého majetku v prípade náhlej potreby hotovosti. Ak človek urgentne potrebuje peniaze na nepredvídanú životnú situáciu, rýchly predaj bytu za reálnu trhovú cenu býva takmer nemožný. Predaj trvá mesiace a vyžaduje si právne poplatky, inzerciu a ústupky v cene.
TIP Do nehnuteľnosti viete investovať aj cez fondy na XTB.
Ako efektívnejšie investovať do nehnuteľností
Investovanie do realitného trhu dnes našťastie funguje aj oveľa jednoduchšou cestou, ktorá nevyžaduje nákup drahého bytu, zháňanie nájomníkov ani opravu pokazených spotrebičov.
- Skvelou alternatívou sú realitné REIT fondy, ktoré predstavujú verejne obchodované spoločnosti vlastniace a spravujúce komerčné centrá, hotely či logistické parky, pričom investorom pravidelne vyplácajú atraktívne dividendy.
- Ďalšou modernou možnosťou sú realitné ETF fondy, ktoré zabezpečujú okamžitú diverzifikáciu naprieč stovkami globálnych realitných firiem jediným nákupom. Tieto nástroje umožňujú začať s budovaním majetku už od niekoľkých eur a garantujú okamžitú likvidáciu pozície na burze kedykoľvek bez čakania na kupca.
Nulové poplatky na XTB. Zdroj: xtb.com
Investovať do nich možno bezpečne a pohodlne napríklad na populárnej platforme XTB, ktorá sprístupňuje nákup akcií a ETF fondov až do výšky 100 000 eur mesačne úplne bez akýchkoľvek poplatkov za zrealizované obchody.
Príspevok Kúpil som 3-izbový byt na prenájom za 160 000 €: Krutá realita po 8 rokoch je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.
