Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/investicny-byt-v-bratislave-vs-etf-po-30-rokoch-je-rozdiel-vyse-2-miliony-eur/ a autorom článku je Nikola Litvinová. Tento článok je iba kópia originálneho článku.
Investičný byt patrí medzi najobľúbenejšie spôsoby, ako si Slováci zhodnocujú peniaze. Dôvod je jednoduchý: bývanie zdražuje už roky. Podľa komentára Národnej banky Slovenska sa medziročný rast cien bývania v druhom štvrťroku 2026 dostal na 9,5 %, pričom priemerná cena bytov vyšplhala na 3 430 eur za meter štvorcový.
Takéto čísla vytvárajú pocit, že sa nedá prerobiť. Analýza spoločnosti Finax však ukazuje, že pár silných rokov na titul najlepšej investície nestačí.
Modelový príklad: 270-tisíc eur a 30 rokov čakania
Predstavte si dvojizbový byt s parkovaním v novostavbe v Bratislave za 250-tisíc eur. Ďalších 20-tisíc padne na zariadenie. Celkovo teda investujete 270-tisíc eur vlastných peňazí. Byt prenajmete za 900 eur mesačne.
Pri predpoklade dlhodobého rastu cien nehnuteľností o 4 % ročne a výnosu globálneho akciového portfólia 9 % ročne vychádza po 30 rokoch dramatický rozdiel.
Majetok z bytu by dosiahol približne tretinu toho, čo by priniesli indexové fondy. Ušlý zisk presahuje 2 milióny eur.
Ak by ste kúpili byt na hypotéku s 20 % vlastných zdrojov a úrokom 4 %, súboj je tesnejší. Po 30 rokoch by ETF portfólio malo hodnotu 928 737 eur, majetok realitného investora 888 794 eur. Rozdiel je malý, no byt si vypýtal tri desaťročia práce navyše.
Investičný byt. Zdroj: shutterstock.com/andriano.cz
Prečo investičný byt zaostáva
Prvým dôvodom je realistický pohľad na dlhodobý rast. Americký ekonóm Robert Shiller zozbieral dáta o cenách nehnuteľností od roku 1890. Po očistení o infláciu rástli ceny za 135 rokov v priemere len o 0,6 % ročne.
Druhým dôvodom sú náklady. Z nájmu treba odrátať fond opráv, poistenie, dane, opravy a obdobia bez nájomníka. Správa cez agentúru stojí zhruba 10 až 15 % ročného nájomného.
Tretím sú dane. Podľa Finančnej správy SR je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený až po piatich rokoch od nadobudnutia. Pri cenných papieroch drží investor len rok.
Štvrtým je dlh. Štatistiky NBS o úrokových sadzbách ukazujú, že hypotéky sa dnes pohybujú okolo 3,5 %. Pri takýchto sadzbách čisté nájomné často nepokryje splátku a investor musí byt dotovať z vlastného príjmu.
Investičný byt v Bratislave. Zdroj: shutterstock.com/Laiotz/Roman Samborskyi
Komu investičný byt naozaj vždy zarobí
Ján Tonka z Finaxu hovorí:
„Jediný, kto na nehnuteľnostiach zarobí za každých okolností, je realitný maklér, nie investor.“
Symbolické je, že Warren Buffett vlastní cez Berkshire Hathaway jednu z najväčších realitných maklérskych sietí v USA. Bežným ľuďom pritom dlhodobo odporúča indexové fondy.
Investičný byt nie je zlá investícia. Nie je to však bezstarostný pasívny príjem, ako sa často prezentuje. Je to podnikanie s dlhom, ktoré si vyžaduje čas, nervy a rezervu. Kto hľadá jednoduchšiu cestu, nájde alternatívy medzi ETF aj v ďalších triedach aktív.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Oplatí sa dnes kúpiť investičný byt na hypotéku?Podľa modelového prepočtu vychádza po 30 rokoch akciové ETF portfólio mierne lepšie, a to bez starostí so správou. Hypotéka navyše zvyšuje riziko, pretože za dlh ručíte celým majetkom.
- Kedy neplatím daň z predaja bytu?Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia. Pri skoršom predaji sa platí daň z príjmu aj zdravotný odvod.
- Aké je hlavné riziko investičného bytu?Nemožnosť rozložiť riziko. Vlastníte jednu konkrétnu adresu, jedno poschodie a jedného nájomníka. Zhoršenie lokality alebo dlhší výpadok nájmu zasiahne celú vašu investíciu naraz.
Príspevok Investičný byt v Bratislave vs. ETF: Po 30 rokoch je rozdiel vyše 2 milióny eur je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.
