Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/hypoteka-sa-slovakom-vzdialuje-priemerna-rodina-to-ma-tazsie-nez-pred-3-rokmi/ a autorom článku je Nikola Litvinová. Tento článok je iba kópia originálneho článku.
Hypotéka bola pre Slovákov vždy veľkým záväzkom. Ale v roku 2026 sa situácia zmenila tak výrazne, že mnohí ľudia, ktorí o kúpe bytu uvažovali ešte pred pár rokmi, zistili, že im to jednoducho nevychádza. Ceny vyleteli nahor, úspory nestačia na zálohu a splátky, ktoré banka vypočíta, hryzú čoraz viac.
Byty zdraželi o 12 percent za jediný rok
Podľa rýchleho komentára Národnej banky Slovenska z februára 2026 vzrástli ceny nehnuteľností na bývanie za celý rok 2025 o 12 percent. To nie je bežné tempo. Trh, ktorý sa ešte v prvej polovici roka 2024 len pomaly oživoval, zrýchlil a do roku 2026 vkročil naplno.
Priemerná cena bytov uzavrela rok 2025 na úrovni 3 262 eur za štvorcový meter, čo je historické maximum. Celková priemerná cena nehnuteľností na bývanie (teda vrátane domov) vzrástla o takmer 300 eur za m² a dosiahla 2 906 eur/m². Pred dvomi rokmi bola o 473 eur nižšia.
Priemerný 60-metrový byt stojí dnes okolo 196-tisíc eur. To je suma, ktorú väčšina rodín nedokáže zaplatiť bez hypotéky a práve tu nastáva problém.
Hypotéka je lacnejšia, ale nestačí to
Počas roka 2025 úrokové sadzby na hypotékach mierne klesali. NBS vo svojej Správe o finančnej stabilite eviduje priemerné sadzby na úrovni okolo 3,6 percenta a teda nižšie, než boli na vrchole v roku 2023 a 2024. Banky teda v poslednom čase vychádzajú klientom viac v ústrety.
Problém je, že ceny nehnuteľností rastú oveľa rýchlejšie, ako klesajú sadzby. Keď byt zdražie o 12 percent a sadzba klesne o zlomok percentuálneho bodu, mesačná splátka sa celkovo zvýši, nie zníži.
NBS upozorňuje, že ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než disponibilné príjmy domácností, čo znamená, že dostupnosť bývania sa zhoršuje.
Najviac to dopadá na mladých ľudí a rodiny s nižšími príjmami, ktoré pri žiadosti o hypotéku siahajú na samé hranice toho, čo im banka schváli.
Hypotéka na Slovensku. Zdroj: shutterstock.com/sommart sombutwanitkul
Stavia sa najmenej za desať rokov
Prečo ceny rastú tak rýchlo? Veľká časť odpovede leží v tom, koľko nových bytov pribúda. A odpoveď znie- veľmi málo.
Podľa Informatívnej správy Štatistického úradu SR z marca 2026 sa v roku 2025 na Slovensku dokončilo 14 300 bytov. Medziročne je to pokles o 19 percent a súčasne hodnota, ktorá zaostáva takmer o štvrtinu za priemerom predchádzajúceho desaťročia.
Obzvlášť výrazný prepad zaznamenala Bratislava. V Bratislavskom kraji klesol počet dokončených bytov medziročne o 46 percent. V druhom štvrťroku 2025 sa tu po 22 rokoch dokončilo menej ako 440 bytov. To je číslo, ktoré v metropole, kde záujem o bývanie neklesá, jednoducho nestačí.
Keď dopyt pretrváva a ponuka klesá, ceny reagujú predvídateľne, rastú.
Rast cien nebol rovnomerný naprieč krajinou. Podľa NBS k nárastu prispeli najmä Bratislavský a Košický kraj, pričom Košice v závere roka zaznamenali silný skok, čiastočne ako kompenzácia predošlého útlmu. Naopak, jediným krajom, kde ceny na konci roka 2025 mierne klesli, bol Prešovský kraj.
Zaujímavý je aj dlhodobý trend. Bratislava postupne stráca dominantné postavenie v ponuke. Jej podiel na celkovom objeme inzercie klesol z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025. Trh sa geograficky rozširuje, čo môže byť príležitosť pre tých, ktorí sú ochotní hľadať bývanie mimo hlavného mesta.
Nehnuteľnosti na Slovensku rastú na maximum. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Ceny budú rásť pomalšie, no hypotéka lacnejšia nebude
Rok 2026 by mal priniesť mierne upokojenie. NBS naznačuje, že tempo rastu cien sa zmierni a medziročné porovnania budú od druhého štvrťroka priaznivejšie, keďže sa budú merať voči obdobiu, keď ceny už rástli. Priestor na výrazné znižovanie hypotekárnych sadzieb je podľa analytikov obmedzený.
Základný problém však zostáva. Slovensko stavia menej bytov, než treba. Pokiaľ sa to nezmení, samotný pokles sadzieb dostupnosť bývania pre bežné rodiny nezachráni.
Príspevok Hypotéka sa Slovákom vzdiaľuje. Priemerná rodina to má ťažšie než pred 3 rokmi je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.
