Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/dostupnost-byvania-na-slovensku-2026-kolko-rokov-musite-setrit-na-dvojizbovy-byt-vo-vasom-kraji/ a autorom článku je Nikola Litvinová. Tento článok je iba kópia originálneho článku.
Dostupnosť bývania na Slovensku sa za posledný rok zhoršila spôsobom, ktorý ešte pred pár rokmi nikto nečakal. Ceny nehnuteľností v roku 2025 vzrástli o 12 percent a to v roku, keď ekonomika rástla sotva o jedno percento. Mzdy za cenami nestíhali. A výstavba nových bytov padla na niekoľkoročné minimá.
Toto nie je katastrofický scenár z nejakej štúdie. Toto sú čísla z Národnej banky Slovenska a Štatistického úradu SR. Pozrime sa na ne.
Začnime jednoducho. Zoberte svoju výplatu. Odložte z nej pätinu (čo väčšina ľudí reálne nedokáže), ale skúsme to. A počítajte, koľko rokov by vám trvalo našetriť na vlastný dvojizbový byt.
Výsledok vás pravdepodobne nahnevá.
Nehnuteľnosti na Slovensku rastú na maximum. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Základ, ktorý Slovákov bolí
Priemerná hrubá mzda na Slovensku dosiahla v roku 2025 hodnotu 1 620 eur mesačne, ako uvádza Štatistický úrad SR. Po odvodoch a daniach zostane väčšine zamestnancov v peňaženke zhruba 1 150 až 1 200 eur.
Priemerný dvojizbový byt, povedzme 55 štvorcových metrov, stojí dnes v celoštátnom priemere okolo 179 000 eur. NBS totiž zaznamenala koncom roka 2025 priemernú cenu bytov na úrovni 3 262 eur za meter štvorcový.
Ak každý mesiac odložíte 20 percent čistého príjmu, ušetríte ročne z priemernej mzdy necelých 2 900 eur. Bez hypotéky by ste na byt čakali viac ako 60 rokov.
S hypotékou je to reálnejšie, hoci čísla sú taktiež desivé. Pri priemernej sadzbe 3,55 percenta, akontácii desať percent a tridsaťročnom úvere vychádza mesačná splátka na zhruba 730 eur.
To je viac ako 60 percent čistého príjmu bežného zamestnanca. Banky pritom štandardne požičajú len tým, komu splátka neprekračuje 40 percent príjmu.
Na Slovensku teda platí, že priemerný plat na priemerný byt nestačí.
Hypotéky na Slovensku letia hore. Zdroj: shutterstock.com/sommart sombutwanitkul
Dostupnosť bývania na Slovensku: záleží na tom, kde bývate
Tu to začína byť zaujímavé. Slovensko nie je jeden trh, je to osem úplne rôznych svetov.
Analytik makroekonómie NBS Roman Vrbovský to v komentári z februára 2026 uviedol:
„Priemerná cena bývania medzi rokmi vzrástla o takmer 300 eur na štvorcový meter a dosiahla hodnotu 2 800 eur na m². Najvýraznejšie k nárastu prispeli Bratislavský a Košický kraj.
Na rozdiel od predchádzajúcich rokov vlani žiadny z krajov cenový vývoj netlmil.“
Žiadny kraj nezaznamenal pokles cien nehnuteľnosti. Všade rástli. Len rôznym tempom.
Podľa dát NBS o cenách nehnuteľností podľa krajov v kombinácii s regionálnymi mzdovými štatistikami vyzerá situácia v jednotlivých krajoch takto:
Dostupnosť bývania na Slovensku tabuľka. Zdroj: Kryptomagazín
Prešovský kraj je druhý najhorší, lacné byty tam nestačia kompenzovať najnižšiu mzdu na Slovensku.
Nie sme sami. Len medzi najhoršími
Podľa Deloitte Property Index 2025 skončili všetky tri sledované slovenské mestá v top sedem najmenej dostupných miest celej Európy.
Košice sú na štvrtom mieste, obyvatelia si musia nasporiť sumu zodpovedajúcu 14,2 hrubých ročných miezd. Banská Bystrica šiesta s hodnotou 12,8. Bratislava siedma s hodnotou 12,3.
V dánskom Odense potrebujete 4,9-násobok ročného platu. My potrebujeme trojnásobok.
Slovensko a Česko opäť patria medzi krajiny s najhoršou možnosťou získať vlastné bývanie, pričom rozdiel medzi rastom miezd a infláciou cien nehnuteľností sa prehlbuje, keďže mzdy nedokážu držať krok s rastúcimi nákladmi na bývanie,uvádza Miroslav Linhart, partner, Deloitte Česká republika.
Podľa Eurostatu vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku v prvom polroku 2025 medziročne o viac ako 11 %, čím sa Slovensko zaradilo medzi krajiny s najrýchlejšie rastúcimi cenami v EÚ, kým priemer eurozóny bol 5,1 %.
Nehnuteľnosti naprieč EÚ a porovnanie. Zdroj: shutterstock.com/efirm
Dostupnosť vývania na Slovensku nevyzerá ružovo ani v blízkej budúcnosti
Podľa ŠÚ SR sa v prvom polroku 2025 začala výstavba len 7 241 bytov. To je o 14,5 percenta menej ako rok predtým.
V Bratislave sa dokončilo 974 bytov, čo je prepad o 54 percent oproti desaťročnému priemeru. Zároveň IFP vo svojej prognóze na rok 2026 odhaduje rast ekonomiky len na jedno percento HDP. Reálne mzdy porastú, ale pomaly. Dopyt po bytoch zostáva silný.
Čakať na lacnejšie byty je stávka, ktorú dáta zatiaľ nepodporujú. Zlepšenie dostupnosti bývania na Slovensku by vyžadovalo buď výrazný nárast výstavby, alebo rast miezd výrazne presahujúci infláciu nehnuteľností. Ani jedno z toho sa v dohľadnej dobe nechystá.
Príspevok Dostupnosť bývania na Slovensku 2026: Koľko rokov musíte šetriť na dvojizbový byt vo vašom kraji? je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.
