Ceny nehnuteľností na Slovensku opäť trhajú rekordy. Najhoršie sú na tom tieto mestá

Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračujú v prudkom raste a mnohým ľuďom sa sen o vlastnom bývaní opäť vzďaľuje. Najnovšie čísla ukazujú, že trh sa ani na začiatku roka 2026 neupokojil. Naopak. Byty zdražujú tempom, ktoré ešte pred pár mesiacmi vyzeralo nepravdepodobne. Najväčší šok pritom prišiel z regiónov, kde boli ceny ešte donedávna relatívne dostupné.

Vyplýva to z aktuálnej analýzy Národnej banky Slovenska, ktorú zverejnila na svojom webe. Podľa údajov NBS vzrástli ceny bývania v prvom štvrťroku 2026 medzikvartálne o 3,4 %. Priemerná cena nehnuteľností sa dostala na úroveň 3 005 eur za meter štvorcový. 

Najvýraznejšie pritom zdražovali byty. Ich priemerná cena vyskočila na 3 378 eur za meter štvorcový. To je približne o 115 eur viac ako na konci minulého roka.

Note: There is a poll embedded within this post, please visit the site to participate in this post’s poll.

Ceny nehnuteľností najviac vystrelili v Prešovskom kraji

Najväčšie prekvapenie prišlo z východu Slovenska. Ceny nehnuteľností v Prešovskom kraji stúpli medzikvartálne až o 11 %. Ide o najvyšší rast v rámci celého Slovenska.

Prudké zdražovanie zasiahlo najmä okresy Prešov a Poprad. Významnú úlohu zohralo aj to, že z trhu postupne zmizli lacnejšie byty a v ponuke zostali prevažne drahšie nehnuteľnosti. Analytici upozorňujú, že práve zmena štruktúry ponuky vytvára dojem extrémneho rastu cien.

NBS vo svojej analýze doslova uvádza:

„Lacnejšie nehnuteľnosti z inzerátov sa vypredali a v ponuke zostali skôr tie drahšie.“

Výrazný rast však neobišiel ani ďalšie regióny. Banskobystrický kraj zdražel o 6,9 %, Trenčiansky o 5,1 % a Žilinský kraj o 4,7 %.

Nehnuteľnosti na Slovensku rastú na maximum. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii

Ceny nehnuteľností tlačia hore hlavne malé byty

Najrýchlejšie zdražovali jednoizbové byty. Ich ceny vzrástli o viac než 5 % za jediný štvrťrok. Dôvod je jednoduchý. Menšie byty zostávajú pre mnohých jedinou dostupnejšou možnosťou bývania, a preto je o ne obrovský záujem.

Naopak, veľké byty začínajú mierne strácať tempo. NBS upozorňuje, že ceny najväčších bytov už druhý štvrťrok po sebe mierne klesli.

Zaujímavý vývoj vidno aj pri rodinných domoch. Tie po dlhšom období rastu začali zlacňovať. Priemerná cena domov klesla o 1 % a dostala sa na 2 118 eur za meter štvorcový.

Aj za týmto trendom však stojí realita slovenských domácností. Vysoké ceny stavebných materiálov, drahé energie a náklady na rekonštrukcie odrádzajú časť kupujúcich od väčších nehnuteľností.

Financovanie nehnuteľnosti. Zdroj: shutterstock.com/cazawi

Trh začína byť nervózny

Hoci celkové čísla vyzerajú silno, odborníci upozorňujú na rastúcu neistotu. Vývoj počas prvých troch mesiacov roka bol mimoriadne rozkolísaný.

Január priniesol po silnom závere roka mierne ochladenie. Február následne priniesol prudký rast cien bytov, zatiaľ čo domy pokračovali v poklese. V marci sa situácia otočila.

Práve tieto prudké výkyvy môžu naznačovať, že trh začína byť nervózny. Ľudia síce stále kupujú, no zároveň rastie opatrnosť. Vidno to aj na hypotékach.

Podľa údajov Európskej centrálnej banky objem nových úverov na bývanie na začiatku roka klesal, hoci úrokové sadzby zostali bez výraznej zmeny. Aktuálne už banky pristúpili k úprave cenníkov hypotekárnych úverov a posúvajú sadzby nahor.

Hypotéky dražejú. Zdroj: shutterstock.com/voronman

Dostupné bývanie sa na Slovensku vzďaľuje

Rast cien nehnuteľností dnes už nie je problémom iba Bratislavy či Košíc. Prudké zdražovanie zasahuje aj regióny, ktoré boli ešte nedávno považované za lacnejšie alternatívy.

To vytvára tlak najmä na mladé rodiny a ľudí kupujúcich svoje prvé bývanie. Pri súčasných cenách totiž mnohí narážajú na limity hypoték aj vlastných úspor.

Trh zároveň ukazuje ďalší dôležitý signál. Nehnuteľností v ponuke nepribúda dostatok a lacnejšie byty miznú veľmi rýchlo. Výsledkom je ďalší tlak na rast cien. A práve to je dnes najväčší problém slovenského realitného trhu. Nie to, že ceny rastú. Ale že rastú prakticky všade.