Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/byty-zdrazeli-o-14-a-hypoteky-idu-hore-nbs-upozornuje-kto-kupuje-na-uver-je-v-coraz-horsej-situacii/ a autorom článku je Nikola Litvinová. Tento článok je iba kópia originálneho článku.
Byty na Slovensku zdražujú tempom, ktoré bežné výplaty nedokážu dobehnúť. Národná banka Slovenska vo svojom septembrovom makroprudenciálnom komentári zverejnila čísla, ktoré by mal poznať každý, kto práve listuje inzerátmi. Ponukové ceny bytov boli na konci augusta medziročne vyššie o 13,8 %. A úvery na bývanie k tomu ešte zdraželi.
Centrálna banka to zhrnula jednou vetou, ktorá znie skôr ako varovanie než ako štatistika:
„Kupujúci, ktorí nákup financujú cez hypotéku, sú preto v čoraz nevýhodnejšej situácii.“
Byty utekajú platom už rok a pol
Dvojciferné zdražovanie nie je žiadna letná výnimka. Podľa NBS trvá približne rok a pol a celý ten čas ceny v inzerátoch predbiehajú rast priemerných miezd. Drahšie byty sú vo všetkých regiónoch, v krajských mestách aj na vidieku. Jedine v Bratislave sa tempo spomalilo na 8,1 %.
Byty dražejú napriek rastu úrokových sadzieb. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Ako ďaleko sa nožnice roztvorili, ukazujú údaje Štatistického úradu SR. Priemerná mzda v druhom štvrťroku 2026 dosiahla 1 707 eur a medziročne stúpla len o 3,2 %. Po započítaní inflácie si zamestnanci v tomto období dokonca reálne pohoršili. Inými slovami, kým výplata pribrala pár percent, byt v inzeráte podľa NBS zdražel o viac ako desatinu.
NBS pridáva ešte jednu dôležitú vec. Ceny bývania už niekoľko štvrťrokov rastú rýchlejšie ako ekonomické fundamenty. A neženie ich len dopyt mladých rodín, ktoré hľadajú svoje prvé bývanie.
Hypotéky zdražujú, lacné peniaze sú preč
Druhá rana prišla zo strany úrokov. Priemerná sadzba pri nových hypotékach vyskočila medzi marcom a augustom z 3,5 % na 3,9 %. Slovensko je tak nad priemerom EÚ, ktorý je 3,6 %. Za obratom stojí podľa NBS najmä globálny rast sadzieb a väčšia neistota na trhoch pre konflikt na Blízkom východe.
Banky opäť zdražujú hypotéky. Zdroj: shutterstock.com/New Africa
Ľudia napriek tomu kupujú. Objem hypoték rastie medziročne o 8,8 % a Slovensko patrí v EÚ približne do hornej štvrtiny krajín s najrýchlejším rastom úverov na bývanie. Počet nových hypoték sa však oproti obdobiu pred rokom 2022 veľmi nezmenil. Rastie hlavne ich výška, pretože byty stoja viac.
Zaujímavý bol apríl 2026. Vtedy vrcholilo refinancovanie aj objem nových úverov. NBS pripúšťa, že časť klientov sa snažila stihnúť hypotéku ešte pred zdražením. Domácnosti podľa centrálnej banky ženie do kúpy aj obava, že sadzby pôjdu ešte vyššie.
Ktoré byty sú výnimkou
Jedna skupina sa z trendu vymyká. Sú to nové byty v developerských projektoch v Bratislave.
Dokončených bytov v ponuke je v hlavnom meste najviac za niekoľko rokov a predávajú sa stále rovnako rýchlo. Ich ceny preto rastú pomalšie ako mzdy. Pre kupujúcich v hlavnom meste je to jedna z mála dobrých správ.
Byty v Bratislave prevyšujú dopyt. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Banky zarábajú, NBS brzdu nepovolí
Kým kupujúci počítajú každé euro, bankám sa darí. Ich zisk dosiahol do júla 783 miliónov eur, čo je medziročne takmer o 13 % viac. Problémy so splácaním sú zatiaľ malé, zlyháva približne 1,1 % úverov na bývanie.
NBS napriek tomu nechala proticyklický kapitálový vankúš bánk na 1,5 % a zmenu v najbližšom štvrťroku nečaká. Rovnaký prístup odporúčala aj Európska centrálna banka, ktorá v júli zverejnila stanovisko k makroprudenciálnej politike.
Podľa NBS v ňom národným autoritám odporučila, aby pri zvýšenej neistote nepovoľovali pravidlá. Centrálna banka navyše upozorňuje, že geopolitika tlačí nahor ceny energií, čo zasíahne aj rozpočty domácností.
Malé svetlo na konci tunela prinesie január. Mladí do 35 rokov budú na prvé bývanie potrebovať menej úspor, ako sme písali v článku o tom, že NBS definítivne mení pravidlá hypoték.
NBS mení limity na hypotéky. Zdroj: shutterstock.com/Hananeko_Studio
Naše zhodnotenie
Kto dnes kupuje byt na úver, platí viac za nehnuteľnosť aj za peniaze, ktoré si na ňu požičia. NBS v komentári nenaznačuje, že by ceny mali začať klesať, takže čakanie na zlacnenie je zatiaľ stávka do neznáma.
Rozumnejšie je počítať s rezervou a overiť si splátku aj pri vyššej sadzbe a porovnať ponuky viacerých bánk. Byt je rozhodnutie na desaťročia, nie na jedno leto.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Prečo NBS tvrdí, že kupujúci na hypotéku sú v horšej situácii?Ceny bytov v inzerátoch rastú už rok a pol rýchlejšie ako priemerné mzdy. Zároveň priemerná sadzba nových hypoték stúpla od marca do augusta 2026 z 3,5 % na 3,9 %. Kupujúci si tak musí požičať viac a za drahšie peniaze.
- Zdražujú byty všade rovnako?Nie. Ceny rastú vo všetkých regiónoch, no v Bratislave sa medziročný rast spomalil na 8,1 %. Nové byty v bratislavských developerských projektoch dokonca zdražujú pomalšie ako mzdy, pretože dokončených bytov je v ponuke najviac za niekoľko rokov.
- Majú ľudia problém splácať hypotéky?Zatiaľ nie výrazne. Podiel zlyhaných úverov na bývanie je podľa NBS približne 1,1 %. Centrálna banka však ponecháva bankám kapitálovú rezervu a pri náhlom zhoršení situácie je pripravená ju uvoľniť.
Príspevok Byty zdraželi o 14 % a hypotéky idú hore. NBS upozorňuje: Kto kupuje na úver, je v čoraz horšej situácii je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.
