Tento príspevok bol pôvodne publikovaný na stránke https://kryptomagazin.sk/byt-alebo-etf-rozdiel-po-20-rokoch-je-vacsi-nez-cakate/ a autorom článku je Marek Jendrál. Tento článok je iba kópia originálneho článku.
ETF investovanie sa v posledných rokoch stáva čoraz obľúbenejšou alternatívou ku klasickej kúpe nehnuteľnosti na hypotéku. Mnohí ľudia si kladú otázku, či je výhodnejšie kúpiť byt, alebo rovnakú sumu peňazí radšej pravidelne vkladať do burzového fondu sledujúceho index S&P 500.
Jednoznačná odpoveď neexistuje, pretože oba prístupy prinášajú iné výhody aj riziká a hodia sa na iný typ človeka. V tomto článku vám na konkrétnom modelovom príklade s reálnymi číslami ukážeme, aký rozdiel môže vzniknúť po 20 rokoch medzi vlastníctvom bytu a investíciou do ETF, vrátane presných výpočtov, konkrétnych súm a faktorov, ktoré tento výsledok v praxi ovplyvňujú.
Kúpa bytu na hypotéku
Predstavme si modelový príklad, kedy nakupujete byt, v ktorom budete bývať. Chcete kúpiť byt v hodnote 160 000 eur. Z vlastných úspor zaplatíte 20 %, teda 32 000 eur, a zvyšných 128 000 eur potrebujete formou hypotéky. Banka vám pri takejto sume požičia peniaze na dlhší časový úsek, pričom pre účely porovnania volíme splatnosť 20 rokov. Výška splátky pritom závisí od troch hlavných premenných, a to od:
- výšky hypotéky,
- od dĺžky splácania a
- od dohodnutej úrokovej sadzby.
Pri splatnosti hypotéky na 20 rokov a súčasnej priemernej úrokovej sadzbe 3,7 % vychádza mesačná splátka približne 755 eur. Táto suma zostáva rovnaká počas celej doby fixácie, no po jej skončení sa môže zmeniť podľa aktuálnych podmienok na trhu. To ale neberieme do úvahy, pretože nevieme ako sa za 20 rokov sadzby zmenia. Za celých 20 rokov tak banke preplatíte na úrokoch približne 53 600 eur, čo výrazne zvyšuje reálnu cenu bývania nad rámec pôvodnej kúpnej ceny bytu.
Hypotéka na 20 rokov. Zdroj: financnykompas.sk
Ceny nehnuteľností na Slovensku rástli v priemere približne o 6 % ročne, ak zoberieme do úvahy dlhšie časové obdobie. Ak by tento trend pokračoval aj nasledujúcich 20 rokov, hodnota vášho bytu by mohla dosiahnuť približne 513 000 eur. Ide samozrejme o priemer, keďže v jednotlivých rokoch dokážu ceny výrazne kolísať smerom nahor aj nadol.
Po 20 rokoch teda vlastníte nehnuteľnosť s hodnotou okolo 513 000 eur, no za toto obdobie ste mesačne splácali 755 eur a na začiatku ste vložili 32 000 eur vlastných úspor. Celková suma, ktorú do bytu za celé obdobie vložíte, teda výrazne prevyšuje jeho pôvodnú kúpnu cenu 160 000 eur, práve kvôli úrokom, ktoré banke zaplatíte.
Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľnosti
Vlastný byt prináša okrem finančného rozmeru aj praktickú hodnotu, ktorú ETF fond ponúknuť nevie, no zároveň so sebou nesie aj viacero obmedzení. Tu je stručný prehľad hlavných výhod a nevýhod tejto formy zhodnocovania peňazí.
Výhody:
- Vlastníte reálny hmotný majetok, ktorý môžete používať alebo prenajímať
- Hypotéka funguje ako forma nútených pravidelných úspor
- Nehnuteľnosť dlhodobo chráni pred rastom cien nájomného
- Byt môžete využiť aj ako vlastné bývanie počas celého obdobia splácania
Nevýhody:
- Nízka likvidita, predaj bytu trvá spravidla týždne až mesiace
- Vysoké dodatočné náklady, dane z nehnuteľnosti, poistenie, údržba a opravy
- Viazanosť na jednu lokalitu a jeden konkrétny typ aktíva
- Riziko rastu úrokových sadzieb po skončení fixácie
Investícia do ETF S&P 500
Druhou možnosťou je rovnakú počiatočnú sumu 32 000 eur investovať jednorazovo do ETF fondu sledujúceho index S&P 500. Tento index združuje 500 najväčších amerických firiem naprieč rôznymi odvetviami a dosahuje za posledných viac ako 30 rokov historicky priemernú ročnú výkonnosť okolo 11 %, počítanú vrátane reinvestovaných dividend.
Priemerný výnos amerických akcií za posledných 34 rokov. Zdroj: curvo.eu
Pri takomto zhodnotení môže jednorazová investícia 32 000 eur po 20 rokoch narásť na približne 286 000 eur, teda takmer deväťnásobok pôvodnej sumy. Ide o efekt zloženého úročenia, ktorý pri dlhom investičnom horizonte dokáže výrazne znásobiť pôvodný kapitál.
Jednorazová investícia 32 000 eur. Zdroj: financnykompas.sk
Okrem jednorazovej investície môžete namiesto mesačnej hypotekárnej splátky investovať rovnakú sumu 755 eur mesačne do toho istého ETF fondu. Pri pravidelnom mesačnom investovaní počas 20 rokov a rovnakej priemernej výkonnosti 11 % ročne môže táto suma narásť na približne 615 000 eur. Pravidelné investovanie navyše prináša výhodu priemerovania nákupnej ceny, keďže nakupujete podiely fondu za rôzne ceny počas celého obdobia.
TIP XTB ponúka bezplatné ETF fondy a akcie do 100 000 eur.
Pravidelná investícia 755 eur. Zdroj: financnykompas.sk
Spolu, teda jednorazová investícia plus pravidelné mesačné vklady, môžu po 20 rokoch predstavovať sumu okolo 901 000 eur. Táto suma predstavuje takmer dvojnásobok hodnoty, akú by v našom modelovom príklade dosahovala nehnuteľnosť, a to pri rovnakej vstupnej sume aj rovnakej mesačnej platbe.
Výhody a nevýhody investovania do ETF
Investovanie do ETF funguje úplne inak ako kúpa nehnuteľnosti, preto je vhodné poznať aj jeho slabšie stránky, nielen atraktívne čísla zo simulácie zhodnotenia.
Výhody:
- Vysoká historická priemerná výkonnosť v porovnaní s nehnuteľnosťou
- Vysoká likvidita, predaj podielov fondu trvá len pár dní
- Jednoduchá diverzifikácia naprieč stovkami svetových firiem v jedinom nákupe
- Nízke vstupné poplatky a možnosť investovať už s malou sumou
Nevýhody:
- Vyššia volatilita a citeľné krátkodobé výkyvy hodnoty portfólia
- Chýba možnosť bývania alebo iného osobného využitia investície
- Psychická náročnosť dlhodobého investovania počas výrazných poklesov trhu
- Výnos nie je nikdy vopred garantovaný ani istý
Kde investovať do ETF už dnes bez poplatku?
Ak sa rozhodnete pre investovanie do akcií alebo ETF fondov, môžete tak urobiť napríklad cez platformu XTB. Táto platforma umožňuje nakupovať akcie a ETF do objemu 100 000 eur mesačne úplne bez poplatku, čo výrazne znižuje náklady v porovnaní s klasickými maklérskymi platformami.
Akcie a ETF bez poplatkov na XTB. Zdroj: xtb.com
Bezpoplatkové obchodovanie do tejto sumy dáva zmysel najmä pri pravidelnom mesačnom investovaní, akým je aj náš modelový príklad so sumou 755 eur mesačne. Nižšie poplatky totiž v dlhodobom horizonte výrazne ovplyvňujú celkové zhodnotenie portfólia, preto je výber vhodného brokera dôležitým rozhodnutím pri budovaní dlhodobej investície.
Faktory, ktoré môžu výsledok ovplyvniť
Uvedený výpočet predstavuje len modelový príklad a slúži na porovnanie dvoch prístupov, nie ako presná predikcia budúcnosti. Realita sa môže výrazne líšiť z viacerých dôvodov a preto je potrebné brať uvedené čísla s určitou rezervou. Aj drobná zmena vstupných predpokladov dokáže po 20 rokoch spôsobiť rozdiel v desiatkach tisíc eur, preto uvedené čísla berte ako orientačný rámec, nie ako presnú predpoveď.
- Úrokové sadzby hypoték sa menia podľa politiky centrálnej banky a celkovej ekonomickej situácie, takže o 5 alebo 10 rokov môže byť sadzba nižšia alebo naopak výrazne vyššia ako súčasných 3,7 %.
- Rovnako rast cien nehnuteľností nie je lineárny, v niektorých rokoch ceny stagnujú alebo dokonca klesajú, v iných zase rastú rýchlejšie ako 6 % ročne, podľa dopytu, ponuky a celkovej situácie na trhu s bývaním.
- Podobne to platí aj pre akciové trhy. Priemerná výkonnosť 11 % ročne je historický priemer za viac ako 30 rokov, no jednotlivé roky sa môžu výrazne líšiť, vrátane období s poklesom hodnoty portfólia o 20 až 40 % počas kríz.
- Medzi ďalšie faktory patria zmeny daňového systému, poplatky za správu fondu, náklady na údržbu nehnuteľnosti, výška poistného, alebo osobná situácia investora, napríklad dočasná strata príjmu či zmena úrokovej sadzby pri refinancovaní hypotéky.
Dôležité je tiež spomenúť, že oba príklady počítame bez vplyvu inflácie. Kúpna sila sumy 901 000 eur o 20 rokov, rovnako ako kúpna sila sumy 513 000 eur pri prípadnom predaji bytu, bude v budúcnosti nižšia ako dnes. Keďže inflácia znižuje hodnotu peňazí rovnakým spôsobom v oboch scenároch, rast cien nehnuteľností o 6 % ročne aj rast hodnoty akcií o 11 % ročne sme pre zjednodušenie počítali bez zohľadnenia inflácie, aby bolo porovnanie oboch variantov čo najprehľadnejšie.
Oba spôsoby zhodnocovania peňazí majú svoje výhody aj nevýhody a rozumná stratégia často kombinuje oba prístupy naraz, teda vlastné bývanie aj pravidelné investovanie. Z pohľadu čistého výnosu však historické dáta jasne ukazujú, že akcie a ETF fondy dlhodobo prinášajú vyšší zisk ako nehnuteľnosti, aj keď so sebou nesú vyššie krátkodobé výkyvy.
Príspevok Byt alebo ETF? Rozdiel po 20 rokoch je väčší, než čakáte je zobrazený ako prvý na Kryptomagazín.
